Ver Propiedades
Herramienta para inversionistas

Calculadora de Inversión Inmobiliaria

Calcula Cap Rate, ROI y TIR de una propiedad en minutos — sin hojas de cálculo.

Propiedad y compra

El valor por el que comprarías (o compraste) la propiedad.

Gastos de cierre de la compra

Siempre montos exactos que te liquidaron — nunca un porcentaje del precio.

Todo lo que pagas aparte del precio para formalizar la compra, sumado en un solo número: notaría, registro, beneficencia, certificados, estudio de títulos, etc. Escribe el valor exacto (o tu mejor estimado) — nunca un porcentaje.

Avalúo bancario, estudio de crédito, constitución de hipoteca.

Ingresos

Lo que cobrarías (o cobras) de arriendo cada mes, antes de descontar nada.

Parqueadero, cuarto útil, etc.

%

"Vacancia" es el tiempo en que la propiedad está SIN arrendar (buscando inquilino nuevo, en remodelación entre contratos, etc.) — ningún inmueble se arrienda el 100% del tiempo siempre. Se pone aquí para que el cálculo no asuma que vas a cobrar renta los 12 meses del año, sino un poco menos, y así el resultado sea realista. 5% equivale más o menos a medio mes vacío al año; si no sabes cuánto poner, 5% es un estimado razonable para vivienda.

%

Cuánto subes el arriendo cada año (normalmente, con la inflación/IPC). Se aplica siempre desde el año 2, aunque no toques este campo.

Gastos operativos

La cuota de administración del edificio/conjunto, si aplica.

Valor del recibo del predial.

Seguro del inmueble contra incendio/terremoto, si lo tienes.

%

Un estimado para arreglos pequeños del día a día (grifería, pintura, etc.), como % de lo que cobras de renta. Se resta siempre del NOI, aunque no toques este campo.

%

Si una inmobiliaria te administra el arriendo, lo que le pagas — como % de la renta que cobra. Si tú mismo la administras, pon esto en 0. Se resta siempre del NOI, aunque no toques este campo.

%

El seguro que te cubre si el inquilino deja de pagar (poliza de arrendamiento).

%

Cuánto suben tus gastos cada año (normalmente, parecido a la inflación). Se aplica siempre desde el año 2, aunque no toques este campo.

%

Un ahorro aparte para reparaciones grandes a futuro (techo, cocina, electrodomésticos) — no es un gasto del día a día, es plata que guardas por si acaso.

Financiación

Actívalo si vas a financiar parte de la compra con un crédito hipotecario o leasing. Si vas a pagar de contado, déjalo apagado.

%

Qué % del precio pones tú de tu bolsillo. El resto (100% menos esto) lo presta el banco.

%

El interés anual que te cobra el banco por el crédito. "E.A." (efectivo anual) es como aparece en tu extracto o en la oferta del banco.

En cuántos años terminarías de pagar el crédito.

Cómo se estructura la cuota: "Cuota fija" es la más común (pagas lo mismo todos los meses). "Abono constante" empieza más cara y va bajando. "Solo intereses" no abona a la deuda, solo paga el interés (menos común).

Los seguros de vida y todo riesgo que el banco cobra junto con la cuota.

Horizonte de proyección

A cuántos años proyectar el flujo de caja. También es el momento en el que la TIR asume que vendes la propiedad.

Venta e impuestos

Tres formas de adivinar a cuánto venderías en el futuro: (1) "Valorización anual" — subes el precio de compra un % cada año. (2) "Cap Rate de salida" — a partir de cuánto renta a esa altura. (3) "Precio manual" — tú escribes directamente el número.

%

Cuánto crees que sube el valor de la propiedad cada año (solo se usa si arriba elegiste "Valorización anual").

%

Solo si arriba elegiste "Cap Rate de salida": el Cap Rate al que crees que se vendería en ese momento (normalmente parecido o un poco mejor que el de hoy).

Solo si arriba elegiste "Precio manual": el precio de venta que tú mismo estás asumiendo.

%

Lo que le pagarías a la inmobiliaria que venda la propiedad, como % del precio de venta.

Monto exacto estimado — nunca un porcentaje.

%

Solo para el cálculo avanzado "MIRR": a qué tasa reinvertirías la plata que te va sobrando en el camino. Si la dejas vacía, se usa 12% por defecto.

La "ganancia ocasional" es el impuesto que se paga en Colombia sobre la utilidad al vender, si tuviste la propiedad 2 años o más. Actívalo para que la TIR ya tenga ese impuesto descontado.

%

Un anticipo de impuesto que te retienen al vender — se descuenta ahí mismo, pero se puede reclamar después en la declaración de renta, así que NO se resta de la TIR (solo se muestra como referencia).

Mejoras adicionales en años intermedios (opcional)

¿Para qué sirve el Cap Rate? Te dice, en un solo número, qué tan rentable es la propiedad por sí sola en un año, mirando solo el precio de compra y lo que deja la renta. Es la forma más rápida de comparar dos propiedades entre sí, en igualdad de condiciones, antes de entrar en los detalles de cómo vas a comprar cada una. Úsalo primero, para hacerte una idea general — el resto de esos detalles los ajustas después, en ROI y TIR.

¿Qué significa cada término? (glosario completo)
Rentabilidad bruta (anual)
Cuánto da de renta la propiedad en un año comparado con el precio de compra, sin descontar ningún gasto todavía.
Cap Rate (anual)
El número más usado para comparar propiedades entre sí: lo que queda libre de renta al año (ya descontando los gastos de operar la propiedad) comparado con el precio de compra. Entre más alto, mejor está el precio frente a lo que renta.
NOI
Lo que queda de la renta después de pagar los gastos de operar la propiedad (administración, predial, seguros, mantenimiento, comisión de una inmobiliaria si te administra el arriendo) — pero antes de pagar el crédito, si hay uno. La comisión y el mantenimiento se aplican por defecto — puedes verlos y ajustarlos (o ponerlos en 0) directamente en la sección "Gastos operativos" del formulario.
Cuota mensual
Lo que le pagarías al banco cada mes por el crédito hipotecario.
DSCR
Qué tan cómodo queda pagar la cuota con lo que deja la propiedad. Se calcula dividiendo lo que queda de renta (NOI) entre la cuota del crédito. Si es menor a 1, la renta sola no alcanza para pagar el crédito y toca poner plata de bolsillo cada mes; si es 1,3 por ejemplo, la renta alcanza con un 30% de sobra.
Cash-on-cash
El retorno en efectivo que da la propiedad cada año, comparado con lo que se puso de bolsillo (cuota inicial + gastos de cierre). Responde la pregunta "¿qué tanto rinde la plata que realmente puse, no el valor total de la propiedad?".
ROI mensual
El mismo retorno anual (cash-on-cash en ROI, o ROI anualizado en TIR), repartido entre los 12 meses del año — para verlo como una tasa mensual en vez de anual. Es una división simple, no una tasa compuesta.
Flujo mensual en el bolsillo
Lo que queda libre cada mes después de pagar todos los gastos (y la cuota del crédito, si hay uno). Si es negativo, toca aportar plata ese mes en vez de recibirla.
ROI total
Cuánto se ganó en total durante todo el horizonte de inversión, comparado con lo que se puso de bolsillo (incluye la renta recibida, más lo que queda al vender).
ROI anualizado
El mismo ROI total, convertido a un promedio "por año", para poder comparar con otras inversiones que normalmente se miden así (una cuenta de ahorros, un CDT, otro negocio).
Equity multiple
Cuántas veces se multiplicó la plata que se puso. Por ejemplo, 1,43x significa que por cada peso aportado, se termina con 1,43 pesos en total.
TIR (anual)
El rendimiento anual de toda la inversión, tomando en cuenta todo el tiempo que se tuvo la propiedad, lo que dejó cada mes y el precio de venta al final. Es el número más completo para comparar contra otras inversiones.
MIRR (TIR ajustada, anual)
Una versión más realista de la TIR: asume que la plata que va sobrando en el camino se reinvierte a la "Tasa de reinversión" del formulario, en vez de asumir que rinde igual que toda la inversión.
Precio de venta estimado
A cuánto se estima que se vendería la propiedad al final del horizonte de inversión, según el método elegido en el formulario (valorización, Cap Rate de salida o precio manual).
Venta neta
Lo que queda en el bolsillo de la venta, después de pagarle a la inmobiliaria (comisión) y los demás gastos de la venta.
Ganancia ocasional
El impuesto que se paga en Colombia sobre la utilidad de la venta, cuando se tuvo la propiedad 2 años o más.
Retención en la fuente
Un anticipo de impuesto que se retiene al vender — se puede reclamar después en la declaración de renta, por eso no se resta de la TIR. Es solo informativo.
Patrimonio
El valor de la propiedad menos lo que todavía se debe del crédito, en cada año — cuánto de la propiedad es realmente tuyo en ese momento.
Sensibilidad de la TIR
Muestra cuánto cambia la TIR si una de las variables (valorización, vacancia, tasa de interés, crecimiento de renta) sale un poco mejor o un poco peor de lo esperado — para ver qué tan sensible es el negocio a cada supuesto.

¿En qué se va tu renta? (año 1)

Hablar con Mateo

Estimación informativa; no constituye asesoría financiera, tributaria ni jurídica.