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Casa de Lujo en Llanogrande cerca al Club Campestre

COP $5.500.000.000

4 hab 4.5 baños 600 m²

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Medellín

Apartamento en venta en El Poblado, sector Los Balsos 1, cerca al CC Santa Fe.

COP $890.000.000

3 hab 2 baños 99 m²

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Casa Campestre en el Alto de las Palmas, cerca al Mall Indiana

COP $4.450.000.000

5 hab 5.5 baños 491 m²

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Apartamento Espectacular con Vista en Sector Plano, Envigado, Villagrande

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Casa de Lujo con Jacuzzi y Turco, en las Palmas cerca de Medellín

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4 hab 6.5 baños 630 m²

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Rionegro

Casa Campestre en Rionegro, San Antonio de Pereira cerca del parque

COP $2.600.000.000

3 hab 3.5 baños 330 m²

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Herramientas

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Nombre de la propiedad

Tipo de inmueble

Ciudad

Barrio / sector

Moneda

Precio de compra *

El valor por el que comprarías (o compraste) la propiedad.

Siempre montos exactos que te liquidaron — nunca un porcentaje del precio.

Gastos de cierre

Todo lo que pagas aparte del precio para formalizar la compra, sumado en un solo número: notaría, registro, beneficencia, certificados, estudio de títulos, etc. Escribe el valor exacto (o tu mejor estimado) — nunca un porcentaje.

Gastos del crédito

Avalúo bancario, estudio de crédito, constitución de hipoteca.

Remodelación inicial

Mobiliario

Renta mensual *

Lo que cobrarías (o cobras) de arriendo cada mes, antes de descontar nada.

Otros ingresos mensuales

Parqueadero, cuarto útil, etc.

Vacancia esperada

%

"Vacancia" es el tiempo en que la propiedad está SIN arrendar (buscando inquilino nuevo, en remodelación entre contratos, etc.) — ningún inmueble se arrienda el 100% del tiempo siempre. Se pone aquí para que el cálculo no asuma que vas a cobrar renta los 12 meses del año, sino un poco menos, y así el resultado sea realista. 5% equivale más o menos a medio mes vacío al año; si no sabes cuánto poner, 5% es un estimado razonable para vivienda.

Crecimiento anual de la renta

%

Cuánto subes el arriendo cada año (normalmente, con la inflación/IPC). Se aplica siempre desde el año 2, aunque no toques este campo.

Administración mensual

La cuota de administración del edificio/conjunto, si aplica.

La administración la paga el inquilino

Predial anual

Valor del recibo del predial.

Seguros anuales

Seguro del inmueble contra incendio/terremoto, si lo tienes.

Mantenimiento (% de la renta bruta)

%

Un estimado para arreglos pequeños del día a día (grifería, pintura, etc.), como % de lo que cobras de renta. Se resta siempre del NOI, aunque no toques este campo.

Comisión de administración

%

Si una inmobiliaria te administra el arriendo, lo que le pagas — como % de la renta que cobra. Si tú mismo la administras, pon esto en 0. Se resta siempre del NOI, aunque no toques este campo.

IVA sobre la comisión (19%)

Seguro de arrendamiento (% del canon)

%

El seguro que te cubre si el inquilino deja de pagar (poliza de arrendamiento).

Otros gastos anuales

Crecimiento anual de los gastos

%

Cuánto suben tus gastos cada año (normalmente, parecido a la inflación). Se aplica siempre desde el año 2, aunque no toques este campo.

Reserva para capital (% de la renta bruta)

%

Un ahorro aparte para reparaciones grandes a futuro (techo, cocina, electrodomésticos) — no es un gasto del día a día, es plata que guardas por si acaso.

Compro con crédito

Actívalo si vas a financiar parte de la compra con un crédito hipotecario o leasing. Si vas a pagar de contado, déjalo apagado.

Cuota inicial

%

Qué % del precio pones tú de tu bolsillo. El resto (100% menos esto) lo presta el banco.

Tasa de interés (E.A.)

%

El interés anual que te cobra el banco por el crédito. "E.A." (efectivo anual) es como aparece en tu extracto o en la oferta del banco.

Plazo (años)

En cuántos años terminarías de pagar el crédito.

Sistema de amortización

Cómo se estructura la cuota: "Cuota fija" es la más común (pagas lo mismo todos los meses). "Abono constante" empieza más cara y va bajando. "Solo intereses" no abona a la deuda, solo paga el interés (menos común).

Seguros del crédito (mensual)

Los seguros de vida y todo riesgo que el banco cobra junto con la cuota.

Horizonte de inversión (años)

A cuántos años proyectar el flujo de caja. También es el momento en el que la TIR asume que vendes la propiedad.

Cómo estimar el precio de venta

Tres formas de adivinar a cuánto venderías en el futuro: (1) "Valorización anual" — subes el precio de compra un % cada año. (2) "Cap Rate de salida" — a partir de cuánto renta a esa altura. (3) "Precio manual" — tú escribes directamente el número.

Valorización anual esperada

%

Cuánto crees que sube el valor de la propiedad cada año (solo se usa si arriba elegiste "Valorización anual").

Cap Rate de salida

%

Solo si arriba elegiste "Cap Rate de salida": el Cap Rate al que crees que se vendería en ese momento (normalmente parecido o un poco mejor que el de hoy).

Precio de venta manual

Solo si arriba elegiste "Precio manual": el precio de venta que tú mismo estás asumiendo.

Comisión de venta

%

Lo que le pagarías a la inmobiliaria que venda la propiedad, como % del precio de venta.

IVA sobre la comisión de venta (19%)

Gastos notariales de venta (estimado)

Monto exacto estimado — nunca un porcentaje.

Otros gastos de venta

Tasa de reinversión (MIRR)

%

Solo para el cálculo avanzado "MIRR": a qué tasa reinvertirías la plata que te va sobrando en el camino. Si la dejas vacía, se usa 12% por defecto.

Incluir ganancia ocasional en la TIR

La "ganancia ocasional" es el impuesto que se paga en Colombia sobre la utilidad al vender, si tuviste la propiedad 2 años o más. Actívalo para que la TIR ya tenga ese impuesto descontado.

Retención en la fuente (informativa)

%

Un anticipo de impuesto que te retienen al vender — se descuenta ahí mismo, pero se puede reclamar después en la declaración de renta, así que NO se resta de la TIR (solo se muestra como referencia).

Mejoras adicionales en años intermedios (opcional)

¿Para qué sirve el Cap Rate? Te dice, en un solo número, qué tan rentable es la propiedad por sí sola en un año, mirando solo el precio de compra y lo que deja la renta. Es la forma más rápida de comparar dos propiedades entre sí, en igualdad de condiciones, antes de entrar en los detalles de cómo vas a comprar cada una. Úsalo primero, para hacerte una idea general — el resto de esos detalles los ajustas después, en ROI y TIR.

¿Qué significa cada término? (glosario completo)

Rentabilidad bruta (anual): Cuánto da de renta la propiedad en un año comparado con el precio de compra, sin descontar ningún gasto todavía.
Cap Rate (anual): El número más usado para comparar propiedades entre sí: lo que queda libre de renta al año (ya descontando los gastos de operar la propiedad) comparado con el precio de compra. Entre más alto, mejor está el precio frente a lo que renta.
NOI: Lo que queda de la renta después de pagar los gastos de operar la propiedad (administración, predial, seguros, mantenimiento, comisión de una inmobiliaria si te administra el arriendo) — pero antes de pagar el crédito, si hay uno. La comisión y el mantenimiento se aplican por defecto — puedes verlos y ajustarlos (o ponerlos en 0) directamente en la sección "Gastos operativos" del formulario.
Cuota mensual: Lo que le pagarías al banco cada mes por el crédito hipotecario.
DSCR: Qué tan cómodo queda pagar la cuota con lo que deja la propiedad. Se calcula dividiendo lo que queda de renta (NOI) entre la cuota del crédito. Si es menor a 1, la renta sola no alcanza para pagar el crédito y toca poner plata de bolsillo cada mes; si es 1,3 por ejemplo, la renta alcanza con un 30% de sobra.
Cash-on-cash: El retorno en efectivo que da la propiedad cada año, comparado con lo que se puso de bolsillo (cuota inicial + gastos de cierre). Responde la pregunta "¿qué tanto rinde la plata que realmente puse, no el valor total de la propiedad?".
ROI mensual: El mismo retorno anual (cash-on-cash en ROI, o ROI anualizado en TIR), repartido entre los 12 meses del año — para verlo como una tasa mensual en vez de anual. Es una división simple, no una tasa compuesta.
Flujo mensual en el bolsillo: Lo que queda libre cada mes después de pagar todos los gastos (y la cuota del crédito, si hay uno). Si es negativo, toca aportar plata ese mes en vez de recibirla.
ROI total: Cuánto se ganó en total durante todo el horizonte de inversión, comparado con lo que se puso de bolsillo (incluye la renta recibida, más lo que queda al vender).
ROI anualizado: El mismo ROI total, convertido a un promedio "por año", para poder comparar con otras inversiones que normalmente se miden así (una cuenta de ahorros, un CDT, otro negocio).
Equity multiple: Cuántas veces se multiplicó la plata que se puso. Por ejemplo, 1,43x significa que por cada peso aportado, se termina con 1,43 pesos en total.
TIR (anual): El rendimiento anual de toda la inversión, tomando en cuenta todo el tiempo que se tuvo la propiedad, lo que dejó cada mes y el precio de venta al final. Es el número más completo para comparar contra otras inversiones.
MIRR (TIR ajustada, anual): Una versión más realista de la TIR: asume que la plata que va sobrando en el camino se reinvierte a la "Tasa de reinversión" del formulario, en vez de asumir que rinde igual que toda la inversión.
Precio de venta estimado: A cuánto se estima que se vendería la propiedad al final del horizonte de inversión, según el método elegido en el formulario (valorización, Cap Rate de salida o precio manual).
Venta neta: Lo que queda en el bolsillo de la venta, después de pagarle a la inmobiliaria (comisión) y los demás gastos de la venta.
Ganancia ocasional: El impuesto que se paga en Colombia sobre la utilidad de la venta, cuando se tuvo la propiedad 2 años o más.
Retención en la fuente: Un anticipo de impuesto que se retiene al vender — se puede reclamar después en la declaración de renta, por eso no se resta de la TIR. Es solo informativo.
Patrimonio: El valor de la propiedad menos lo que todavía se debe del crédito, en cada año — cuánto de la propiedad es realmente tuyo en ese momento.
Sensibilidad de la TIR: Muestra cuánto cambia la TIR si una de las variables (valorización, vacancia, tasa de interés, crecimiento de renta) sale un poco mejor o un poco peor de lo esperado — para ver qué tan sensible es el negocio a cada supuesto.

¿En qué se va tu renta? (año 1)

¿Para qué sirve el ROI y flujo de caja? Aquí ves cuánta plata te queda en el bolsillo cada mes y qué tan bien se comporta tu inversión si usas crédito para comprar (apalancamiento). Es la vista más útil cuando ya estás decidiendo cómo vas a financiar la compra, porque te muestra el efecto real de pedir prestado: a veces mejora tu rentabilidad y a veces la empeora. Esta vista no asume que vendes la propiedad — para el retorno total del negocio completo, incluyendo la venta, ve a la pestaña "TIR y venta".

¿Qué significa cada término? (glosario completo)

Rentabilidad bruta (anual): Cuánto da de renta la propiedad en un año comparado con el precio de compra, sin descontar ningún gasto todavía.
Cap Rate (anual): El número más usado para comparar propiedades entre sí: lo que queda libre de renta al año (ya descontando los gastos de operar la propiedad) comparado con el precio de compra. Entre más alto, mejor está el precio frente a lo que renta.
NOI: Lo que queda de la renta después de pagar los gastos de operar la propiedad (administración, predial, seguros, mantenimiento, comisión de una inmobiliaria si te administra el arriendo) — pero antes de pagar el crédito, si hay uno. La comisión y el mantenimiento se aplican por defecto — puedes verlos y ajustarlos (o ponerlos en 0) directamente en la sección "Gastos operativos" del formulario.
Cuota mensual: Lo que le pagarías al banco cada mes por el crédito hipotecario.
DSCR: Qué tan cómodo queda pagar la cuota con lo que deja la propiedad. Se calcula dividiendo lo que queda de renta (NOI) entre la cuota del crédito. Si es menor a 1, la renta sola no alcanza para pagar el crédito y toca poner plata de bolsillo cada mes; si es 1,3 por ejemplo, la renta alcanza con un 30% de sobra.
Cash-on-cash: El retorno en efectivo que da la propiedad cada año, comparado con lo que se puso de bolsillo (cuota inicial + gastos de cierre). Responde la pregunta "¿qué tanto rinde la plata que realmente puse, no el valor total de la propiedad?".
ROI mensual: El mismo retorno anual (cash-on-cash en ROI, o ROI anualizado en TIR), repartido entre los 12 meses del año — para verlo como una tasa mensual en vez de anual. Es una división simple, no una tasa compuesta.
Flujo mensual en el bolsillo: Lo que queda libre cada mes después de pagar todos los gastos (y la cuota del crédito, si hay uno). Si es negativo, toca aportar plata ese mes en vez de recibirla.
ROI total: Cuánto se ganó en total durante todo el horizonte de inversión, comparado con lo que se puso de bolsillo (incluye la renta recibida, más lo que queda al vender).
ROI anualizado: El mismo ROI total, convertido a un promedio "por año", para poder comparar con otras inversiones que normalmente se miden así (una cuenta de ahorros, un CDT, otro negocio).
Equity multiple: Cuántas veces se multiplicó la plata que se puso. Por ejemplo, 1,43x significa que por cada peso aportado, se termina con 1,43 pesos en total.
TIR (anual): El rendimiento anual de toda la inversión, tomando en cuenta todo el tiempo que se tuvo la propiedad, lo que dejó cada mes y el precio de venta al final. Es el número más completo para comparar contra otras inversiones.
MIRR (TIR ajustada, anual): Una versión más realista de la TIR: asume que la plata que va sobrando en el camino se reinvierte a la "Tasa de reinversión" del formulario, en vez de asumir que rinde igual que toda la inversión.
Precio de venta estimado: A cuánto se estima que se vendería la propiedad al final del horizonte de inversión, según el método elegido en el formulario (valorización, Cap Rate de salida o precio manual).
Venta neta: Lo que queda en el bolsillo de la venta, después de pagarle a la inmobiliaria (comisión) y los demás gastos de la venta.
Ganancia ocasional: El impuesto que se paga en Colombia sobre la utilidad de la venta, cuando se tuvo la propiedad 2 años o más.
Retención en la fuente: Un anticipo de impuesto que se retiene al vender — se puede reclamar después en la declaración de renta, por eso no se resta de la TIR. Es solo informativo.
Patrimonio: El valor de la propiedad menos lo que todavía se debe del crédito, en cada año — cuánto de la propiedad es realmente tuyo en ese momento.
Sensibilidad de la TIR: Muestra cuánto cambia la TIR si una de las variables (valorización, vacancia, tasa de interés, crecimiento de renta) sale un poco mejor o un poco peor de lo esperado — para ver qué tan sensible es el negocio a cada supuesto.

Flujo de caja anual

Tabla de flujos

¿Para qué sirve la TIR y la venta? Esta es la vista más completa: proyecta qué pasaría si vendieras la propiedad al final del tiempo que definiste, incluyendo la valorización y los impuestos de la venta. Te da un solo número (la TIR) que resume todo el negocio de principio a fin — cuánto pusiste, cuánto recibiste cada mes y cuánto te queda al vender. Es la mejor vista para decidir si, en general, el negocio completo vale la pena.

¿Qué significa cada término? (glosario completo)

Rentabilidad bruta (anual): Cuánto da de renta la propiedad en un año comparado con el precio de compra, sin descontar ningún gasto todavía.
Cap Rate (anual): El número más usado para comparar propiedades entre sí: lo que queda libre de renta al año (ya descontando los gastos de operar la propiedad) comparado con el precio de compra. Entre más alto, mejor está el precio frente a lo que renta.
NOI: Lo que queda de la renta después de pagar los gastos de operar la propiedad (administración, predial, seguros, mantenimiento, comisión de una inmobiliaria si te administra el arriendo) — pero antes de pagar el crédito, si hay uno. La comisión y el mantenimiento se aplican por defecto — puedes verlos y ajustarlos (o ponerlos en 0) directamente en la sección "Gastos operativos" del formulario.
Cuota mensual: Lo que le pagarías al banco cada mes por el crédito hipotecario.
DSCR: Qué tan cómodo queda pagar la cuota con lo que deja la propiedad. Se calcula dividiendo lo que queda de renta (NOI) entre la cuota del crédito. Si es menor a 1, la renta sola no alcanza para pagar el crédito y toca poner plata de bolsillo cada mes; si es 1,3 por ejemplo, la renta alcanza con un 30% de sobra.
Cash-on-cash: El retorno en efectivo que da la propiedad cada año, comparado con lo que se puso de bolsillo (cuota inicial + gastos de cierre). Responde la pregunta "¿qué tanto rinde la plata que realmente puse, no el valor total de la propiedad?".
ROI mensual: El mismo retorno anual (cash-on-cash en ROI, o ROI anualizado en TIR), repartido entre los 12 meses del año — para verlo como una tasa mensual en vez de anual. Es una división simple, no una tasa compuesta.
Flujo mensual en el bolsillo: Lo que queda libre cada mes después de pagar todos los gastos (y la cuota del crédito, si hay uno). Si es negativo, toca aportar plata ese mes en vez de recibirla.
ROI total: Cuánto se ganó en total durante todo el horizonte de inversión, comparado con lo que se puso de bolsillo (incluye la renta recibida, más lo que queda al vender).
ROI anualizado: El mismo ROI total, convertido a un promedio "por año", para poder comparar con otras inversiones que normalmente se miden así (una cuenta de ahorros, un CDT, otro negocio).
Equity multiple: Cuántas veces se multiplicó la plata que se puso. Por ejemplo, 1,43x significa que por cada peso aportado, se termina con 1,43 pesos en total.
TIR (anual): El rendimiento anual de toda la inversión, tomando en cuenta todo el tiempo que se tuvo la propiedad, lo que dejó cada mes y el precio de venta al final. Es el número más completo para comparar contra otras inversiones.
MIRR (TIR ajustada, anual): Una versión más realista de la TIR: asume que la plata que va sobrando en el camino se reinvierte a la "Tasa de reinversión" del formulario, en vez de asumir que rinde igual que toda la inversión.
Precio de venta estimado: A cuánto se estima que se vendería la propiedad al final del horizonte de inversión, según el método elegido en el formulario (valorización, Cap Rate de salida o precio manual).
Venta neta: Lo que queda en el bolsillo de la venta, después de pagarle a la inmobiliaria (comisión) y los demás gastos de la venta.
Ganancia ocasional: El impuesto que se paga en Colombia sobre la utilidad de la venta, cuando se tuvo la propiedad 2 años o más.
Retención en la fuente: Un anticipo de impuesto que se retiene al vender — se puede reclamar después en la declaración de renta, por eso no se resta de la TIR. Es solo informativo.
Patrimonio: El valor de la propiedad menos lo que todavía se debe del crédito, en cada año — cuánto de la propiedad es realmente tuyo en ese momento.
Sensibilidad de la TIR: Muestra cuánto cambia la TIR si una de las variables (valorización, vacancia, tasa de interés, crecimiento de renta) sale un poco mejor o un poco peor de lo esperado — para ver qué tan sensible es el negocio a cada supuesto.

Patrimonio y renta, año a año

La línea muestra tu patrimonio (el valor de la propiedad menos lo que aún debes) creciendo año tras año. La tabla de abajo muestra, por separado, cuánta renta neta te deja cada uno de esos años — esa plata no está incluida en la línea, porque es dinero que ya recibiste y puedes usar, no una valorización de la propiedad.

Sensibilidad de la TIR (±2 puntos)

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Estimación informativa; no constituye asesoría financiera, tributaria ni jurídica.

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